私は、行政書士に加えて、土地の筆界の専門家である土地家屋調査士も登録しています。

そのため、相続土地国庫帰属制度の却下要件・不承認要件を確認するだけではなく、土地の所在や境界の位置がどこなのかという点も重要視しています。

相続土地国庫帰属制度を活用しやすい土地について大きく分けると、

・「現地特定しやすい土地」

・「現地作業しやすい土地」

・「生きて帰って来れる土地」

の３つです。

相続土地国庫帰属制度を活用しづらい土地について大きく分けると、

・「山林」

・「離島にある土地」

・「クマ（熊）が生息している土地」

の３つです。

詳細は、

「相続土地国庫帰属制度を活用しやすい土地は、どのような土地ですか？」

「相続土地国庫帰属制度を活用しづらい土地は、どのような土地ですか？」

をご覧ください。

法務省ホームページ「相続土地国庫帰属制度の概要 」に掲載されている「相続土地国庫帰属制度のご案内」の56ページ（PDFの58/74）には、①相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリットが掲載されています。

相続土地国庫帰属制度のメリットとして、

・１筆の土地単位で申請（処分）することができる

・国が引き取るための基準が明確である

相続土地国庫帰属制度のデメリットとして、

・相当額の負担金を支払うことが必要

・共有者がいる場合は全員が共同して申請する必要がある

と掲載されています。

次に、私が実際に相続土地国庫帰属制度業務に携わってみて感じる相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリットについて説明します。

相続土地国庫帰属制度のメリットとして、

・国が引き取るので安心感がある

・引き取ってもらった後も土地を適切に管理してもらえる可能性が高い

・相続放棄のように相続できる財産すべてを手放すわけではないので、相続土地国庫帰属制度を活用した場合は特定の土地のみを手放すことができる

が考えられます。

相続土地国庫帰属制度のデメリットとして、

・相続放棄・国や地方公共団体等への寄附・民間売買よりも費用がかかる可能性が高い。

・共有者と連絡が取れないような場合は、当該共有者の不在者財産管理人を含めた共有者全員で申請するなどしないと、相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができない。

・承認申請から国庫帰属の承認決定までに、半年から１年程度要する。

が考えられます。

詳細は、「相続時に土地を手放す方法として考えられる各種手続（相続土地国庫帰属制度・相続放棄・国や地方公共団体等への寄附・民間売買）の比較について」をご覧ください。

・相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により土地の所有権を取得した人

・相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により土地の所有権の一部（共有持分）を取得した人

は相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができます。

法務省ホームページ「相続土地国庫帰属制度に関するＱ＆Ａ　２　書類作成関連 」において、同様のＱ＆Ａが載っています。

また、相続財産清算人又は不在者財産管理人が、家庭裁判所の許可を得て、相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができる場合があると考えられます。

詳細は、

「相続財産清算人でも相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができますか？」

「不在者財産管理人でも相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができますか？」

をご覧ください。

ただし、共有者の全員が共同して申請を行う必要があります。

共有持分を相続等以外の原因により取得した共有者であっても、相続等により共有持分を取得した共有者がいるときは、共有者の全員が申請して相続土地国庫帰属制度を活用することができます。

また、共有者に連絡がとれない場合は、当該共有者が所有している土地の共有持分について、所有者不明土地管理人を専任し、所有者不明土地管理人が、裁判所の許可を得て、相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができる場合があります。

詳細は、

「共有者に連絡が取れない場合でも相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができますか？」

「所有者不明土地管理人でも相続土地国庫帰属制度の承認申請をすることができますか？」

をご覧ください。

また、「売買・贈与等で取得した土地」と「相続等で取得した土地」を合筆すれば、合筆登記後であれば相続土地国庫帰属制度を活用できることを法務局へ確認しました。詳細は、「合筆登記前の一部の土地を相続等以外（売買・贈与等）で取得した土地であっても、相続土地国庫帰属制度を活用できる場合について」をご覧ください。

※相続土地国庫帰属制度開始前に相続等により取得した土地であっても申請人となることができます。　

事例にもよりますが、自分で相続土地国庫帰属制度の承認申請書を作成することはできると思います。

相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成代行ができるのは弁護士・司法書士・行政書士です。

ただし、相続土地国庫帰属制度業務の実績のある弁護士・司法書士・行政書士自体が少ない状況だと思います。

仮杭設置をした上で、「土地の位置及び範囲を明らかにする図面」、「隣接土地との境界点を明らかにする写真」、「土地の形状を明らかにする写真」といった申請書添付書面を作成する必要があるのですが、弁護士・司法書士・行政書士の中で図面作成業務を行っている方は少ないことが理由として考えることができると思います。

さらに、現地に境界標がなく、対象地及び隣接地が全て更地であるような場合は、トータルステーションを活用しないと仮杭設置業務が難しいと思います。

トータルステーションとは、下のイラストのように三脚の上に据えて使用する測量器械です。

トータルステーションを活用することで仮杭同士の距離と角度を正確にすることができます。

トータルステーションを使い慣れているのは土地家屋調査士です。

したがって、自分で相続土地国庫帰属制度の承認申請書を作成することが難しい場合は、相続土地国庫帰属制度業務の実績のある土地家屋調査士兼業の弁護士・司法書士・行政書士に相談するとより良いと思います。

詳細は、

「相続土地国庫帰属制度に要する金額・費用【審査手数料・負担金・専門家（弁護士・司法書士・行政書士）への報酬額】はいくらですか？」

「相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成を弁護士にお願いした場合の費用はいくらですか？」

「相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成を司法書士にお願いした場合の費用はいくらですか？」

「相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成を行政書士にお願いした場合の費用はいくらですか？」

「相続土地国庫帰属制度業務の「仮杭設置及び図面作成」を土地家屋調査士にお願いした場合の費用はいくらですか？」

をご覧ください。

申請書等の作成代行ができるのは弁護士・司法書士・行政書士です。

まずは、相続土地国庫帰属制度業務の実績のある専門家に相談すると良いと思います。

詳細は、「どのような弁護士、司法書士、行政書士に相続土地国庫帰属制度の相談をすると良いですか？」をご覧ください。

土地所有者が長期間現地を見たことがない場合であっても、土地の筆界の専門家である土地家屋調査士に相談することで「手放したい土地の位置と範囲を明らかにした上で、隣接する土地との境界点を明らかにできる」可能性があります。

また、仮杭設置をした上で、「土地の位置及び範囲を明らかにする図面」、「隣接土地との境界点を明らかにする写真」「土地の形状を明らかにする写真」といった申請書添付書面を作成する必要があります。

さらに、現地に境界標がなく、対象地及び隣接地が全て更地であるような場合は、トータルステーションを活用しないと仮杭設置業務が難しいと思います。

トータルステーションとは、下のイラストのように三脚の上にを据えて使用する測量器械です。

トータルステーションを活用することで仮杭同士の距離と角度を正確にすることができます。

トータルステーションを使い慣れているのは土地家屋調査士です。

したがって、相続土地国庫帰属制度業務の実績にある土地家屋調査士兼業の弁護士・司法書士・行政書士に相談するとより良いと思います。

当事務所では、「土地家屋調査士」兼業の相続土地国庫帰属制度業務の実績がある「行政書士」が専門知識と実体験を踏まえながら、ご相談を承ります。

相続土地国庫帰属制度を活用したい土地の所在や境界の位置が分からない場合は、土地の筆界の専門家である土地家屋調査士に相談すると良いと思います。

詳細は、「どのような場合に土地家屋調査士へ相続土地国庫帰属制度の相談をすると良いですか？」をご覧ください。

相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成代行ができるのは、弁護士・司法書士・行政書士に限られるのですが、相続土地国庫帰属制度業務の実績のある弁護士・司法書士・行政書士は少ないと思います。
仮杭設置をした上で、「土地の位置及び範囲を明らかにする図面」、「隣接土地との境界点を明らかにする写真」「土地の形状を明らかにする写真」といった申請書添付書面を作成する必要があるのですが、弁護士・司法書士・行政書士の中で図面作成業務を行っている方は少ないことが理由として考えることができると思います。

当事務所では、図面作成業務に慣れている土地家屋調査士兼業の「行政書士」がいるので、現地に境界標がなく、対象地及び隣接地が全て更地であるような場合であっても、仮杭設置業務を行った実績があります。

【事例紹介】佐賀県　相続土地国庫帰属制度の仮杭設置及び図面作成（登記記録の地目：山林、現況地目：雑種地。境界標なし、対象地及び隣接地は全て更地。）

相続土地国庫帰属制度に要する専門家（弁護士・司法書士・行政書士）への報酬額に関し、特に決まりはありません。

「申請地と隣接土地との境界点がどこなのか特定する難易度」「申請書等の作成代行をする弁護士・司法書士・行政書士自身が申請地と隣接土地との境界点がどこなのか特定できるかどうか」「仮杭設置及び図面作成費用」「申請地までの旅費交通費」などによって、報酬額が決まると考えることができると思います。

当事務所では、「相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成代行」業務の報酬額（税込）は、全ての条件が良好である場合は30万円以上と設定はしていますが、適宜見直しを行っているため、ご依頼いただく時期によって報酬額は変動すると思います。

詳細は、

「相続土地国庫帰属制度に要する金額・費用【審査手数料・負担金・専門家（弁護士・司法書士・行政書士）への報酬額】はいくらですか？」

「相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成を弁護士にお願いした場合の費用はいくらですか？」

「相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成を司法書士にお願いした場合の費用はいくらですか？」

「相続土地国庫帰属制度の承認申請書作成を行政書士にお願いした場合の費用はいくらですか？」

をご覧ください。

また、審査手数料（１筆当たり14,000円）及び負担金（１筆当たり20万円が基準）が別途発生します。

相続登記が未了でも相続土地国庫帰属制度の承認申請はできます。

ただし、土地の所有権登記名義人（又は表題部所有者）から相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）があった場合は、戸籍事項証明書や遺産分割協議書等の承認申請者が所有者であることを証する書面を「相続土地国庫帰属の承認申請書の添付書類」として揃える必要があります。

相続土地国庫帰属制度の承認申請から国庫帰属の承認決定までに、長期間（半年から１年程度）要する可能性が高いことと、令和６年４月１日から相続登記が義務化されたことを踏まえると、

相続登記を行った後に、相続土地国庫帰属制度の承認申請を行った方が良いのではないかと思います。

詳細は、「相続登記が未了でも相続土地国庫帰属制度の承認申請はできますか？」をご覧ください。

相続土地国庫帰属制度の承認申請前に境界の測量は必ず必要ではありません。

法務省ホームページ「相続土地国庫帰属制度に関するＱ＆Ａ　７　却下事由関連 」において、同様のＱ＆Ａが載っています。

また、法務省ホームページ「相続土地国庫帰属制度の概要 」に掲載されている「相続土地国庫帰属制度のご案内（第２版）」の57ページにおいても、同様のＱ＆Ａが載っています。

同様に、相続土地国庫帰属制度の承認申請前に土地境界確定測量を必ず行う必要はありません。

土地境界確定測量とは、測量地の隣接所有者様と境界確認を行った上で、境界確認書を締結し、土地の境界を確定させる測量です。測量地と道路との境界が未確定の場合は、道路管理者への道路境界確定申請が必要な場合があります。

ただし、相続土地国庫帰属制度の承認申請前に、仮杭設置をした上で、「土地の位置及び範囲を明らかにする図面」、「隣接土地との境界点を明らかにする写真」「土地の形状を明らかにする写真」といった申請書添付書面を作成する必要があります。

また、現地に境界標がなく、対象地及び隣接地が全て更地であるような場合は、トータルステーションを活用しないと仮杭設置業務が難しいと思います。

トータルステーションとは、下のイラストのように三脚の上にを据えて使用する測量器械です。

トータルステーションを活用することで仮杭同士の距離と角度を正確にすることができます。

以上を踏まえると、相続土地国庫帰属制度の承認申請前に境界の測量は必ず必要ではありませんが、土地の境界が分からない場合は、事前に土地の筆界の専門家である土地家屋調査士に相談すると良いのではないかと思います。

「建物表題登記」は土地家屋調査士へ、「所有権保存登記」は司法書士へご相談されると良いのではないかと思います。

建物表題登記をするためには、資料調査だけではなく、床面積を把握するための測量が必要になります。

また、建物図面・各階平面図を作成する必要があります。

建物表題登記については、不動産の表示に関する登記の専門家である「土地家屋調査士」へご相談ください。

そして、所有権保存登記をしたい建物に関し、法的紛争・トラブルなどが起こっていない又は起こることが予見されない場合は、司法書士にご相談されると良いのではないかと思います。

詳細は、「未登記建物を相続したらどうする？「建物表題登記（土地家屋調査士）」から「所有権保存登記（司法書士）」への順序を解説」をご覧ください。

「昭和63年１月12日不登第13号大阪法務局民事行政部長照会昭和63年３月24日民三1826号民事第三課長回答第５の３」において、屋根の種類が２種類以上で葺かれている場合の認定基準については、

①　床面積に算入しない部分の屋根については表示の対象としない。

②　床面積に算入する部分の屋根面積の30％未満の種類の屋根については表示の対象としない。

③　屋根が３種類以上ある場合は、床面積に算入する部分の屋根面積を種類数で除して、おおむね平均値以上を占める部分の屋根のみ表示する。

とされているので、当該認定基準により屋根の種類を登記することになると考えることができます。

詳細は、「建物の屋根が２種類以上ある場合は、どのように登記されますか？」をご覧ください。

「建物表題登記」は土地家屋調査士へ、「所有権保存登記」は司法書士へご相談されると良いのではないかと思います。

建物表題登記をするためには、資料調査だけではなく、床面積を把握するための測量が必要になります。

また、建物図面・各階平面図を作成する必要があります。

建物表題登記については、不動産の表示に関する登記の専門家である「土地家屋調査士」へご相談ください。

そして、所有権保存登記をしたい建物に関し、法的紛争・トラブルなどが起こっていない又は起こることが予見されない場合は、司法書士にご相談されると良いのではないかと思います。

詳細は、「未登記建物を相続したらどうする？「建物表題登記（土地家屋調査士）」から「所有権保存登記（司法書士）」への順序を解説」をご覧ください。

まず「建物表題登記」を申請します。そして、建物の表題部の登記記録が開設された後に、「所有権保存登記」を申請します。したがって、「建物表題登記」→「所有権保存登記」の順に登記されます。

詳細は、「未登記建物を相続したらどうする？「建物表題登記（土地家屋調査士）」から「所有権保存登記（司法書士）」への順序を解説」をご覧ください。

不動産登記法（平成16年法律第123号）第111条において、建物の認定要件に関し、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」であると定められています。

つまり、建物として認定されるためには、

１　外気分断性

２　定着性

３　用途性

の３つが最小限必要と考えることができます。

詳細は、「不動産登記できる建物の認定要件とはなんですか？」をご覧ください。

不動産登記規則（平成17年法務省令第18号）第114条により、建物の構造の定め方について記載されており、不動産登記において１階建ての建物については、「平屋建」ではなく「平家建」と定める必要があります。

詳細は、「不動産登記において１階建ての建物に関し、「平家建」と「平屋建」どちらで定める必要がありますか？」をご覧ください。

新築時に行う「建物表題登記」や附属建物新築時に行う「建物表題部変更登記」を申請するときに、必ず登記される内容として「新築年月日」があります。

結論として、新築年月日は、「建物が完成した日」になります。

「資料調査」「現地調査」「建物所有者へのヒアリング」などにより、「新築年月日」がいつなのか判断していきます。

詳細は、「不動産登記において建物の「新築年月日」はいつですか？」をご覧ください。

不動産登記法（平成16年法律第123号）第２条第23号により、附属建物とは「表題登記がある建物に附属する建物であって、当該表題登記がある建物と一体のものとして一個の建物として登記されるもの」であると定められています。

具体的には、

居宅に対する物置（居宅が主である建物で物置が附属建物）

店舗に対する倉庫（店舗が主である建物で倉庫が附属建物）

などが考えられます。

詳細は、「不動産登記において附属建物とはなんですか？」をご覧ください。

未登記建物のままだと、所有権移転登記ができません。また、金融機関からの融資を利用する場合は、未登記建物のままだと抵当権設定登記ができません。特に、金融機関からの融資を利用する場合に未登記建物を売却しようとするときに、「建物表題登記をしないと購入できない」と買主から言われる可能性が高いです。

詳細は、「未登記建物はそのまま売却できない？売主が行う建物表題登記の費用と手順」をご覧ください。

新築の建物表題登記であれば税込10万円程度で対応してもらえることが多いですが、未登記建物の建物表題登記の場合は税込15万円以上かかる可能性があります。

未登記建物の建物表題登記費用は、新築時よりも高い可能性が高いです。建物の図面が残っていない場合も少なくなく、所有権証明情報（例．建築基準法に基づく確認済証及び検査済証、工事引渡完了証明書など）が揃っていない場合も多々あります。

詳細は、「未登記建物はそのまま売却できない？売主が行う建物表題登記の費用と手順」をご覧ください。

住所の変更を称する書面又は情報（以下「住所変更証明情報」といいます。）を提供すれば、住所変更登記をせずに建物滅失登記を申請できると考えられます。

住所変更証明情報については、「住民票の写し、戸籍の附票の写し」などといった「申請人に関する登記記録上の住所と現住所とのつながりを証明できるもの」が必要となります。

詳細は、「住所変更登記をせずに建物滅失登記を申請することはできますか？」をご覧ください。

「昭和43年10月17日日記第242号松山地方法務局長照会昭和43年12月23日民事三発第1075号民事第三課長回答」を踏まえると、建物滅失登記を相続人の一人から申請して差し支えないと考えることができます。

建物滅失登記などの報告的登記の申請は、民法第252条の規定する保存行為として共有者の一人から申請することができるとされており、建物滅失登記を相続人の一人から申請して差し支えないと考えることができます。

詳細は、「建物滅失登記の申請時に申請人の印鑑証明書を添付する必要はありますか？」をご覧ください。

建物滅失登記の申請時に申請人の印鑑証明書を添付する必要はないとされています。

ただし、法務局によっては、申請人の印鑑証明書の添付を求められる可能性はあると思われます。

また、建物滅失証明情報を添付することができない場合は、申請人の印鑑証明書を求められる可能性があります。

詳細は、「建物滅失登記を相続人の一人から申請することはできますか？」をご覧ください。

他人名義の建物に関し、建物敷地の土地所有者は、建物滅失登記の申請をすることはできないと考えられます。

建物所有者以外の者は建物滅失登記を申請することができませんが、建物敷地の土地所有者を利害関係人として「建物滅失登記申出」をすることによって、登記官の職権発動を促すことができると考えられます。

詳細は、「現地にない他人名義の建物に関し、建物敷地の土地所有者は、建物滅失登記を申請することができますか？」をご覧ください。

抵当権抹消登記をせずに、建物滅失登記を申請することができます。

そして、建物滅失登記の申請時に抵当権者の承諾書を添付する必要はないとされています。

しかし、債務（例．住宅ローン）を完済していないのに、抵当権者（例．金融機関）の承諾を得ずに建物を解体してしまうと、後々トラブルになる可能性があります。

また、抵当権設定契約書には、建物を解体する場合は抵当権者の承諾が必要である旨が記載されていることが一般的だと思います。

詳細は、「抵当権抹消登記をせずに、建物滅失登記を申請することができますか？」をご覧ください。