【建物表題登記】建築確認と現況が違う！構造や床面積が不一致でも申請できる？土地家屋調査士が解説

１　【建物表題登記】建築確認と現況が違う！構造や床面積が不一致でも申請できる？土地家屋調査士が解説

建築確認と現況が違う場合とは？

建物表題登記をしようと資料を確認したときに、「建築確認の内容」と「現況」が違う場合があります。

例えば、

・建築基準法に基づく「確認済証」「検査済証」と実際の建物の床面積が違う。

・屋根葺き替え工事により、新築時の屋根と別の種類の屋根になった。

特に、未登記建物の場合は、リフォーム工事などにより、新築時と「構造」や「床面積」が異なることがあります。

未登記建物とは、登記記録がない建物のことをいいます。

私も実際に、「建築確認の内容」と「現況」が違う場合であっても、建物表題登記を申請したことがあります。

詳細は、次の事例紹介をご覧ください。

【事例紹介】千葉県市川市　建物表題登記　未登記建物を遺産分割協議書により法定相続人の１人が単独で相続し、屋根葺き替え工事による構造変更がある事例

「法務局で却下されるのでは？」「建物表題登記できないのでは？」といった不安をお持ちの方へお答えします。

「建築確認の内容」と「現況」が一致していなくても、建物表題登記を申請できる可能性が高いです！

建物表題登記とは、登記されていない建物について、初めて登記記録の表題部を開設し、その物理的状況を明らかにする登記です。建物が新築、改築等により建築され登記すべき建物が生じた場合や建物が既に存在しているのに未だにその登記がされていない場合は、建物表題登記を申請することになります。

「建築確認」の内容と「現況」で同じの建物とみなせる？

所有権証明情報により、所有者を判断した上で、建物表題登記を申請します。

「建築確認」の内容と「現況」の違いが少なく、同じ建物とみなせる場合は、「確認済証」「検査済証」は所有権証明情報として認められると考えられます。

一方、「建築確認」の内容と「現況」の違いが大きく、同じ建物とみなせない場合は、「確認済証」「検査済証」以外の所有権証明情報が必要になる可能性が高いと思います。

所有権証明情報の具体例

所有権証明情報となる具体例は次のとおりです。

詳細は、「不動産登記において所有権証明情報とはなんですか？」をご覧ください。

①　建築基準法に基づく確認済証。

②　建築基準法に基づく検査済証。　

③　工事完了引渡証明書。証明書の真実性を担保するために、印鑑証明書を添付し、工事請負人が法人の場合は、その法人の会社法人等番号もあわせて提供します。

④　固定資産税の納付証明書

⑤　相続証明書（遺産分割協議書など）

⑥　建築主事の行政証明書

　　「建築台帳記載事項証明書」などと呼ばれるものであって、建築確認を受けた建築物の主要な内容を証明書として取得することができます。確認済証、検査済証を紛失した場合などに用いられます。

⑦　火災保険加入証書

建物表題登記後でも、「違法建築」がなくなるわけではありません

建築基準法（昭和25年法律第201号）第９条の規定により、建築基準法に違反する、いわゆる「違法建築」の建物であって、当該建物の除却命令が出されている場合は要注意です！

除却命令が命ぜられた建物については、取り壊されることが予定されているため、不動産登記できる建物の認定要件を満たすことができないと考えられます。

また、建物表題登記が完了したからといって、「建ぺい率」や「容積率」オーバーの建物は、「違法建築」のままだと思います。

建物表題登記の手順

建物表題登記の手順について、簡単に説明します。

資料調査→現地調査→建物図面・各階平面図作成→建物表題登記申請という流れになります。

資料調査では、建物の存する所在地番や所有権証明情報により、誰が所有者なのか判断します。

現地調査では、建物の床面積を調べる必要があるため、建物の測量が必要です。

建物表題登記をすれば安心です

「建築確認の内容」と「現況」が一致していなくても、建物表題登記を申請できる可能性が高いです。

建物表題登記を申請せずに、未登記建物のまま放置してしまうと、「相続人調査が困難」「売却がスムーズに進まない」「新築時よりも登記費用が高くなる」いった懸念が考えられます。

建物表題登記をするためには、資料調査だけではなく、床面積を把握するための測量と図面作成が必要になります。

「建築確認の内容」と「現況」が一致していない建物でお困りの方は、土地家屋調査士へご相談ください。