【事例紹介】東京都世田谷区 区分建物合併登記 小規模宅地等の特例の適用を見据えた登記について

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目次

区分建物合併登記とは?

区分建物合併登記
~数個の区分建物を1個の建物にしたいとき~

事例紹介

東京都世田谷区 区分建物合併登記 小規模宅地等の特例の適用を見据えた登記について

報酬額(税込)
・区分建物合併登記 14万円~
モデル事例の概算御見積金額はこちらです。

ご依頼の流れはこちらです。
(ご相談→概算御見積金額のご提示→正式御見積金額のご提示→業務着手)

区分建物合併登記とは、数個の区分建物を1個の建物とする登記(以下、「区分合併」といいます。)又は登記されている建物を登記記録上他の登記されている区分建物の附属建物とする登記(以下、「附属合併」といいます。)です。
登記完了後に登記識別情報が発行されます。

附属建物についての詳細は、「不動産登記において附属建物とはなんですか?」をご覧ください。

5分でわかる!不動産登記の「附属建物」とは?
5分でわかる!不動産登記の「附属建物」とは?

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用するために、区分建物合併登記をする場合があります。
小規模宅地等の特例とは、要件を満たした場合に相続税を減額できる特例の1つです。
小規模宅地等の特例の適用については、まずは税理士にご相談されると良いのではないかと思います。

区分建物とは、不動産登記法第2条第22号により、「一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。)第2条第3項に規定する専有部分であるもの(区分所有法第4条第2項の規定により共用部分とされたものを含む。)をいう。」とされています。
つまり、一棟の建物に関し、構造上の独立性及び利用上の独立性が満たされている場合は、区分建物として登記されている場合があります。

区分建物合併登記業務の流れ

STEP
資料調査

法務局や官公庁の資料(公図、登記事項証明書、地積測量図、建物図面、固定資産評価証明書等)を調査し、建物の存する所在地番を判断します。

公図及び地積測量図の郵送請求については、「地図(公図)、地積測量図等の郵送請求(請求方法・手数料・様式・記載例)について」をご覧ください。

登記事項証明書の郵送請求については、「登記事項証明書の郵送請求(請求方法・手数料・様式・記載例)について」をご覧ください。

STEP
区分建物合併登記の制限に該当しないかどうかの調査

合併しようとする建物の所有者が異なる場合は区分建物合併登記をすることができません。

区分合併の場合は、区分建物が互いに接続していないときは、区分建物合併登記をすることができません。

附属合併の場合は、合併しようとする建物が主である建物と附属建物の関係にないときは、区分建物合併登記をすることができません。

STEP
現地調査

「定着性」「外気分断性」「用途性」「取引性」などから登記できる建物の要件を満たしているかどうか調査します。

資料調査及び現地調査の結果から、建物の「種類」「構造」「屋根」を判断します。

建物の各部分の測定結果から、床面積算定の区画及び参入・不算入部分を判断し、床面積を算定します。

STEP
区分建物合併登記申請

法務局へ区分建物合併登記申請をします。

登記申請時は、「建物図面」「各階平面図」「登記識別情報」「代理権限証明情報」などを添付します。

STEP
区分建物合併登記完了

登記識別情報が発行されます。

そして、法務局へ建物図面及び各階平面図が備え付けられます。

また、区分建物合併登記の内容が登記事項証明書に反映されているか確認します。

STEP
納品

事件概要

事件概要
  1. 事件名   区分建物合併登記
  2. 所在    東京都世田谷区
  3. 申請人   区分建物の所有者    
  4. 業務期間  約2ヶ月




STEP
ご相談

以前、世田谷区内で開催した相続相談会に参加された建物所有者から、東京都世田谷区にある区分建物の区分建物合併登記をご依頼いただきました。

区分建物合併登記とは、数個の区分建物を1個の建物とする登記又は登記されている建物を登記記録上他の登記されている区分建物の附属建物とする登記です。

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用するために、区分建物合併登記をする場合があります。
小規模宅地等の特例とは、要件を満たした場合に相続税を減額できる特例の1つです。

相談開始時は、税理士と司法書士が対応していました。

そして、小規模宅地等の特例を適用できるようにするための区分建物合併登記ができるかどうかの判断を税理士から求められたので、途中から私も参加しました。

登記事項証明書を見る限り、各区分建物の所有者は同一でした。また、区分建物同士が互いに接続している旨を聴取し、区分建物合併登記できる可能性が高いと回答しました。

STEP
資料調査

法務局や官公庁の資料(公図、登記事項証明書、地積測量図等)を調査し、建物の存する所在地番を判断します。

また、各区分建物の「登記識別情報」があるかどうかの確認を、建物所有者へお願いしました。

登記識別情報がない場合は、「事前通知制度」又は「資格者代理人による本人確認情報の提供制度」で進めることになる旨を説明しました。

STEP
現地調査

「定着性」「外気分断性」「用途性」「取引性」などから登記できる建物の要件を満たしているかどうか調査します。

資料調査及び現地調査の結果から、建物の「種類」「構造」「屋根」を判断します。

建物の各部分の測定結果から、床面積算定の区画及び参入・不算入部分を判断し、床面積を算定します。

STEP
区分建物合併登記申請

法務局へ区分建物合併登記申請をします。

登記申請時は、「建物図面」「各階平面図」「登記識別情報」「代理権限証明情報」などを添付します。

STEP
区分建物合併登記完了

登記識別情報が発行されます。

そして、法務局へ建物図面及び各階平面図が備え付けられます。

また、区分建物合併登記の内容が登記事項証明書に反映されているか確認します。

STEP
納品

今回は、登記完了予定日が1ヶ月後だったので、業務期間が2ヶ月程度かかりました。

小規模宅地等の特例を適用できるかどうかの判断を交えながら、区分建物合併登記をするかどうか最終判断する場合もあるので、税理士とも情報共有しながら進めました。

「区分建物合併登記」を滞りなく進めるには、土地家屋調査士にお願いすると良いのではないかと思います。

お問い合わせ

お問い合わせは、お問い合わせフォーム電話又はメールt.ikeda◯ikd-office.com ※送信時は◯を@に変更してください。)でお願いします。
必要事項入力後、「お問い合わせする」を押してください。
担当者より折り返しご連絡させていただきます。

【主な業務地域】
・土地業務(土地境界確定測量など):東京都中央区・葛飾区・江戸川区等の東京23区及び千葉県市川市
・建物業務(建物表題登記・建物滅失登記など):一都三県(東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県)を中心に、東北、中部、九州も受任実績があります。
・相続土地国庫帰属制度業務:全国対応。特にお問い合わせが多く、北は北海道から南は鹿児島県まで受任実績があります。
東京23区・千葉の地域密着業務から、全国対応の相続土地国庫帰属制度まで、土地家屋調査士・行政書士がトータルサポートします。
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執筆者

東京都中央区にある土地家屋調査士・行政書士事務所の代表です。令和7年4月に千葉県市川市から事務所移転しました。
昭和62年生、福岡県福岡市出身、九州大学卒業、元葛飾区職員です。

不動産や相続の手続きは、人生でそう何度も経験することではありません。
「何から手をつければいいのか分からない」「誰に相談すればいいのか分からない」「専門的な内容が多くて難しい」といったお悩みや不安を抱えておられる方が多いのではないでしょうか。

当事務所は、単に測量や登記を行うだけの事務所ではありません。
目指すのは、「不動産の『入口』から、『出口戦略』までを描くパートナー」です。

建物の新築・増築未登記の解消や土地分筆といったスタートライン(入口)から、将来の相続・売却を見据えた測量、あるいは「相続土地国庫帰属制度」を活用した処分(出口)に至るまで、長期的な視点でのコンサルティングを提供いたします。

これを支えるのは、法律雑誌『家庭の法と裁判』への執筆、大手メディア(『週刊現代』・『日本経済新聞』)への取材協力、専門家向けのセミナー講師(新日本法規出版株式会社主催)などを通じて培った「最新の法知識」。
そして、物事の本質を法的に捉え、解決の糸口を見つけ出す確かな「リーガルマインド」です。
必要に応じて、弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士といった他士業とも綿密に連携し、「ワンストップ」で解決へと導きます。

【主な業務地域】
・土地業務(土地境界確定測量土地分筆登記土地地目変更登記など):東京都中央区・葛飾区・江戸川区等の東京23区及び千葉県市川市
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