不動産登記において建物の床面積はどのように定めますか？

１　不動産登記において建物の床面積はどのように定めますか？

不動産登記において建物の床面積はどのように定めますか？

不動産登記規則（平成17年法務省令第18号）第115条及び不動産登記事務取扱手続準則（平成17年２月25日付け法務省民二第456号法務省民事局長通達）第82条により、建物の床面積の定め方について記載されています。

そして、昭和46年４月16日民事甲第1527号民事局長回答などの先例によって、具体的な建物の床面積の定め方について記載されており、例えば、木造の場合は、「壁の厚さ、または形状にかかわらず柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。」とされています。

不動産登記規則

（建物の種類）
第115条　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、１平方メートルの100分の１未満の端数は、切り捨てるものとする。

不動産登記事務取扱手続準則

（建物の床面積の定め方）

第80条　建物の床面積は、規則第115条に定めるところによるほか、次に掲げるところにより定めるものとする。

(1) 天井の高さ1.5メートル未満の地階及び屋階（特殊階）は、床面積に算入しない。ただし、１室の一部が天井の高さ1.5メートル未満であっても、その部分は当該１室の面積に算入する。

(2) 停車場の上屋を有する乗降場及び荷物積卸場の床面積は、その上屋の占める部分の乗降場及び荷物積卸場の面積により計算する。

(3) 野球場、競馬場又はこれらに類する施設の観覧席は、屋根の設備のある部分の面積を床面積として計算する。

(4) 地下停車場、地下駐車場及び地下街の建物の床面積は、壁又は柱等により区画された部分の面積により定める。ただし、常時一般に開放されている通路及び階段の部分を除く。

(5) 停車場の地下道設備（地下停車場のものを含む ）は、床面積に算入しない。。

(6) 階段室、エレベーター室又はこれに準ずるものは、床を有するものとみなして各階の床面積に算入する。

(7) 建物に附属する屋外の階段は、床面積に算入しない。

(8) 建物の一部が上階まで吹抜になっている場合には、その吹抜の部分は、上階の床面積に算入しない。

(9) 柱又は壁が傾斜している場合の床面積は、各階の床面の接着する壁その他の区画の中心線で囲まれた部分による。

(10) 建物の内部に煙突又はダストシュートがある場合（その一部が外側に及んでいるものを含む ）には、その部分は各階の床面積に算入し、外側にあるときは算入しない。

(11) 出窓は、その高さ1.5メートル以上のものでその下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入する。

床面積に変更（増築・減築）があった場合は、建物表題部変更登記を申請することとなります。

建物表題部変更登記とは、建物の物理的現況又は利用形態が変化した結果、登記されている建物の表題部の登記事項に変更が生じた場合に、これを現況に合致させるために変更する登記です。

例えば、建物の種類、構造、床面積に変更（増築・減築）があった場合や附属建物を新築又は滅失させた場合は建物表題部変更登記を申請することとなります。

また、建物表題登記の場合も、建物の床面積を算定した上で、申請することになります。

建物表題登記とは、登記されていない建物について、初めて登記記録の表題部を開設し、その物理的状況を明らかにする登記です。建物が新築、改築等により建築され登記すべき建物が生じた場合や建物が既に存在しているのに未だにその登記がされていない場合は、建物表題登記を申請することになります。

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