未登記建物はそのまま売却できない？売主が行う建物表題登記の費用と手順

１　未登記建物はそのまま売却できない？売主が行う建物表題登記の費用と手順

未登記建物とは？

未登記建物とは、登記記録がない建物のことをいいます。

建物の外観や内部を見ただけでは、未登記建物かどうかの判断はできません。

法務局に建物の登記記録がない場合や固定資産税の納税通知書に「未登記」という記載がある場合は、未登記建物である可能性が高いと思います。

登記されている建物の場合は、新築時に建物表題登記をしていることが多いです。

建物表題登記をした後でないと、「所有権保存登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」をすることができません。

例えば、金融機関からの融資で建物を建てる場合は、抵当権設定登記をすることが多いと思います。

そのため、抵当権設定登記をする前段階として、建物の物理的現況を明らかにするために「建物表題登記」をすることになります。

建物表題登記とは、登記されていない建物について、初めて登記記録の表題部を開設し、その物理的状況を明らかにする登記です。建物が新築、改築等により建築され登記すべき建物が生じた場合や建物が既に存在しているのに未だにその登記がされていない場合は、建物表題登記を申請することになります。

未登記建物はそのまま売却できる？

未登記建物のままだと、所有権移転登記ができません。また、金融機関からの融資を利用する場合は、未登記建物のままだと抵当権設定登記ができません。特に、金融機関からの融資を利用する場合に未登記建物の場合を売却しようとするときに、「建物表題登記をしないと購入できない」と買主から言われる可能性が高いです。

自己資金で未登記建物のまま購入する買主を見つければ、建物表題登記をせずに売却できます。しかし、買主にとっても、権利関係が不安定になるリスクがあるので、購入後に買主側で未登記建物の建物表題登記をする可能性が高いと考えられます。建物表題登記の費用負担を買主側で負うということは、未登記建物の売却金額の下落にもつながる可能性が高いです。

未登記建物の建物表題登記の費用は？

新築の建物表題登記であれば税込10万円程度で対応してもらえることが多いですが、未登記建物の建物表題登記の場合は税込15万円以上かかる可能性があります。

未登記建物の建物表題登記費用は、新築時よりも高い可能性が高いです。建物の図面が残っていない場合も少なくなく、所有権証明情報（例．建築基準法に基づく確認済証及び検査済証、工事引渡完了証明書など）が揃っていない場合も多々あります。

建物表題登記を申請するためには、所有権証明情報により、所有者を判断します。

建物の原始取得者が亡くなっている場合は、「原始取得者（被相続人）」と「現所有者（相続人）」との間に相続が発生していることが分かる書類（遺産分割協議書など）が必要になります。

そのため、原始所有者が亡くなってから時間が経ってしまうと、法定相続人が多数になるため所有者の特定が困難になります。

未登記建物の原始所有者が亡くなっていて、所有権証明情報が不足していて、建物の図面が残っていない場合の建物表題登記の費用は、税込20万円を超える場合も少なくありません。

建物表題登記の手順

未登記建物を登記されている建物にするためには、建物表題登記をする必要があります。

建物表題登記の手順について、簡単に説明します。

資料調査→現地調査→建物図面・各階平面図作成→建物表題登記申請という流れになります。

資料調査では、建物の存する所在地番や所有権証明情報により、誰が所有者なのか判断します。

現地調査では、建物の床面積を調べる必要があるため、建物の測量が必要です。

建物表題登記をすれば安心です

未登記建物を放置してしまうと、「相続人調査が困難」「売却がスムーズに進まない」「新築時よりも登記費用が高くなる」いった懸念が考えられます。

未登記建物であることが分かった場合は、気づいたときに速やかに「建物表題登記」をしておいた方が良いと思います。

未登記建物の場合は、建物の測量以上に、所有権証明情報の調査に手間がかかることが多いです。

特に、相続が発生していて原始所有者が亡くなっている場合は、資料が全て揃わない場合がほとんどです。

建物表題登記をするためには、資料調査だけではなく、床面積を把握するための測量と図面作成が必要になります。

未登記建物の売却を検討されている場合は、土地家屋調査士へご相談ください。