不動産登記において屋外階段は床面積に含まれますか？

2026年2月14日2026年2月19日

池田卓司（土地家屋調査士・行政書士）

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１　不動産登記において屋外階段は床面積に含まれますか？

不動産登記において屋外階段は床面積に含まれますか？

不動産登記事務取扱手続準則（平成17年２月25日付け法務省民二第456号法務省民事局長通達）第82条第７号において、「建物に附属する屋外の階段は、床面積に算入しない。」と定められています。

したがって、不動産登記において屋外階段は床面積に含まれないと考えることできます。

次に、建物の中にある「屋内階段」についてはどうでしょうか。

不動産登記事務取扱手続準則第82条第６号において、「階段室、エレベーター室又はこれに準ずるものは、床を有するものとみなして各階の床面積に算入する。」と定められています。

例えば、２階建ての１階と２階をつなぐ階段は、階段が設置されている部分は１階と２階どちらの床面積にも算入されます。

ただし、吹抜階段かどうかによって、床面積の算入方法が変わると思います。

詳細は、「不動産登記において吹抜階段は床面積に含まれますか？」をご覧ください。

建物の外にある「屋外階段」と建物の中にある「屋内階段」の大きな違いは、「外気分断性」があるかどうかではないでしょうか。

不動産登記法（平成16年法律第123号）第111条において、建物の認定要件に関し、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」であると定められています。

屋外階段だと、屋根や周壁がないことが多いと思います。そして、実務的には、屋根がある屋外階段は床面積に含まれないとされています。

屋外階段部分を床面積に含めるかどうかによって、建物表題登記を申請するときの建物の床面積が変わってきます。それに伴い、固定資産税評価額や固定資産税額にも影響が出ることが予想されます。

建物表題登記とは、登記されていない建物について、初めて登記記録の表題部を開設し、その物理的状況を明らかにする登記です。建物が新築、改築等により建築され登記すべき建物が生じた場合や建物が既に存在しているのに未だにその登記がされていない場合は、建物表題登記を申請することになります。

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執筆者

池田卓司（土地家屋調査士・行政書士）

東京都中央区にある土地家屋調査士・行政書士事務所の代表です。令和７年４月に千葉県市川市から事務所移転しました。
昭和62年生、福岡県福岡市出身、九州大学卒業、元葛飾区職員です。

不動産や相続の手続きは、人生でそう何度も経験することではありません。
「何から手をつければいいのか分からない」「誰に相談すればいいのか分からない」「専門的な内容が多くて難しい」といったお悩みや不安を抱えておられる方が多いのではないでしょうか。

当事務所は、単に測量や登記を行うだけの事務所ではありません。
目指すのは、「不動産の『入口』から、『出口戦略』までを描くパートナー」です。

建物の新築・増築未登記の解消や土地分筆といったスタートライン（入口）から、将来の相続・売却を見据えた測量、あるいは「相続土地国庫帰属制度」を活用した処分（出口）に至るまで、長期的な視点でのコンサルティングを提供いたします。

これを支えるのは、法律雑誌『家庭の法と裁判』への執筆、大手メディア（『週刊現代』・『日本経済新聞』）への取材協力、専門家向けのセミナー講師（新日本法規出版株式会社主催）などを通じて培った「最新の法知識」。
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