不動産登記できる建物の認定要件とはなんですか？

１　不動産登記できる建物の認定要件とはなんですか？

不動産登記できる建物の認定要件とはなんですか？

不動産登記法（平成16年法律第123号）第111条において、建物の認定要件に関し、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」であると定められています。

つまり、建物として認定されるためには、

１　外気分断性

２　定着性

３　用途性

の３つが最小限必要と考えることができます。

外気分断性が認められない建物の例として、

・ガソリンスタンドのキャノピー（給油するときに車を停める場所にある建造物。）（周壁が全くありません。）

が挙げられます。

定着性が認められない建物の例として、

・コンクリートブロックの上に固定させずに置いた倉庫（土地への固着性がありません。）

・住宅展示場のモデルハウス（一定の展示期間経過後は取り壊すことを予定しており永続性がありません。）

が挙げられます。

用途性が認められない建物の例として、

・歩道橋に屋根及び周壁を一部施した施設

が挙げられます。

用途性が認められるかどうかについては、人貨滞留性があるかどうかにより判断されるとされています。

当該施設は、不特定多数の者が通行することのみを目的としており、生活空間ではないので、人貨滞留性がないと判断できるので、用途性が認められない建物と考えることができます。

外気分断性、定着性及び用途性に加えて、

４　取引性

があることも登記できる建物の要件であると考えられています。

なぜなら、不動産登記制度は、不動産取引の安全と円滑を目的とする制度であり、登記される建物が取引の対象として客観的にも的確性を有していなければならないとされているからです。

不動産登記法（平成16年法律第123号）

（目的）

第１条　この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

また、不動産登記事務取扱手続準則（平成17年２月25日付け法務省民二第456号法務省民事局長通達）第79条により、建物認定の基準について定められています。

不動産登記事務取扱手続準則

第77条　建物の認定に当たっては、次の例示から類推し、その利用状況等を勘案して判定するものとする。

　(1)　建物として取り扱うもの

　　ア 停車場の乗降場又は荷物積卸場。ただし、上屋を有する部分に限る。

　　イ 野球場又は競馬場の観覧席。ただし、屋根を有する部分に限る。

　　ウ ガード下を利用して築造した店舗、倉庫等の建造物

　　エ 地下停車場、地下駐車場又は地下街の建造物オ 園芸又は農耕用の温床施設。ただし、半永久的な建造物と認められるものに限る。

　(2) 建物として取り扱わないもの

　　ア ガスタンク、石油タンク又は給水タンク

　　イ 機械上に建設した建造物。ただし、地上に基脚を有し、又は支柱を施したものを除く。

　　ウ 浮船を利用したもの。ただし、固定しているものを除く。

　　エ アーケード付街路（公衆用道路上に屋根覆いを施した部分）

　　オ 容易に運搬することができる切符売場又は入場券売場等

建物として認定された場合は、建物表題登記を申請することができます。

建物表題登記とは、登記されていない建物について、初めて登記記録の表題部を開設し、その物理的状況を明らかにする登記です。建物が新築、改築等により建築され登記すべき建物が生じた場合や建物が既に存在しているのに未だにその登記がされていない場合は、建物表題登記を申請することになります。

また、建物の種類、構造、床面積に変更（増築・減築）があった場合や附属建物を新築又は滅失させた場合は建物表題部変更登記を申請することとなります。

建物表題部変更登記とは、建物の物理的現況又は利用形態が変化した結果、登記されている建物の表題部の登記事項に変更が生じた場合に、これを現況に合致させるために変更する登記です。

そして、建物表題登記又は建物表題部変更登記後に、建物として認定できなくなった場合は、建物滅失登記を申請することとなります。

建物滅失登記とは、建物が消失、取壊し等により滅失した場合に、その建物の登記記録を閉鎖するためにする登記です。
現地が更地になった後も、建物の登記記録が残っていて、当該建物が既に取り壊し済みであるような場合は、建物滅失登記を行う必要があります。

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