二世帯住宅、分譲マンションを新築したときはご相談ください
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区分建物表題登記とは、登記されていない一棟の建物に属する区分建物の全部について、初めて登記記録の表題部を開設し、その物理的状況を明らかにする登記です。
区分建物とは、不動産登記法第２条第22号により、「一棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。）第２条第３項に規定する専有部分であるもの（区分所有法第４条第２項の規定により共用部分とされたものを含む。）をいう。」とされています。
つまり、一棟の建物に関し、構造上の独立性及び利用上の独立性が満たされている場合は、区分建物表題登記を申請できるということになります。
区分建物表題登記は、主に、分譲マンションを新築したときに行われます。
また、アパート、二世帯住宅といった一棟の建物に関し、構造上の独立性及び利用上の独立性が認められる場合も区分建物表題登記が行われることがあります。
法務局や官公庁の資料（公図、登記事項証明書、地積測量図、固定資産評価証明書等）を調査し、建物の存する所在地番を判断します。
公図及び地積測量図の郵送請求については、「地図（公図）、地積測量図等の郵送請求（請求方法・手数料・様式・記載例）について」をご覧ください。
登記事項証明書の郵送請求については、「登記事項証明書の郵送請求（請求方法・手数料・様式・記載例）について」をご覧ください。
固定資産評価証明書の郵送請求については、「固定資産評価証明書の郵送請求について」をご覧ください。
所有権証明情報により、所有者を判断します。所有権証明情報となる具体例は次のとおりです。
① 建築基準法に基づく確認済証。
② 建築基準法に基づく検査済証。
③ 工事完了引渡証明書。証明書の真実性を担保するために、印鑑証明書を添付し、工事請負人が法人の場合は、その法人の会社法人等番号もあわせて提供します。
④ 固定資産税の納付証明書
⑤ 相続証明書（遺産分割協議書など）
⑥ 建築主事の行政証明書
「建築台帳記載事項証明書」などと呼ばれるものであって、建築確認を受けた建築物の主要な内容を証明書として取得することができます。確認済証、検査済証を紛失した場合などに用いられます。
⑦ 火災保険加入証書
建物の存する所在地番に別の建物の登記記録が残っていて、当該建物が既に取り壊し済みであるような場合は建物滅失登記についての調査も行います。
建物滅失登記とは、建物が消失、取壊し等により滅失した場合に、その建物の登記記録を閉鎖するためにする登記です。
また、建物が建っている土地の登記記録の地目と現況地目が異なるような場合は、土地地目変更登記についての調査も行います。
土地地目変更登記とは、土地の現況又は利用目的が変更した結果、登記されている地目以外の地目となった場合に、登記記録上の地目を同じように変更する登記をいいます。
地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分し定められています。
「定着性」「外気分断性」「用途性」「取引性」などから登記できる建物の要件を満たしているかどうか調査します。
資料調査及び現地調査の結果から、建物の「種類」「構造」「屋根」を判断します。
建物の各部分の測定結果から、床面積算定の区画及び参入・不算入部分を判断し、床面積を算定します。
建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）第32条（公正証書による規約の設定）により、最初に建物の専有部分を全て所有する者は、第４条第２項、第５条第１項並びに第22条第１項ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第３項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。とされています。
具体的には、
・規約により区分建物の共用部分としたい場合（第４条第２項）
・規約により区分建物の敷地としたい場合（第５条第１項）
・専有部分と敷地利用権を分離処分したい場合（第22条第１項ただし書・３項）
・敷地利用権の割合を所有する専有部分の床面積の割合と異なる割合にしたい場合（第22条第２項ただし書・３項）
などに作成します。
敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます（第２条第５項）。
そして、第32条の場合における公正証書の作成についての手数料の額は、公証人手数料令（平成５年政令第224号）第32条第１項第１号から第４号までにより定められています。
・専有部分の個数が10個以下の場合 ２万３千円
・専有部分の個数が10個を超え50個以下の場合 ２万３千円に超過個数10個までごとに１万1000円を加算した額
・専有部分の個数が50個を超え100個以下の場合 ６万７千円に超過個数10個までごとに9000円を加算した額
・専有部分の個数が100個を超える場合 11万２千円に超過個数20個までごとに6000円を加算した額
建物図面及び各階平面図を作成し、法務局へ区分建物表題登記申請をします。
登記申請時は、「所有権証明情報」「住所証明情報」「建物図面」「各階平面図」「規約証明書」「代理権限証明情報」などを添付します。
申請人が個人の場合は「住民票の写し」「戸籍の附票の写し」が住所証明情報となります。
申請人が法人の場合は「登記事項証明書」などが住所証明情報となります。
代理人によって申請するときは、委任状などの「代理権限証明情報」が必要となります。
法務局へ建物図面及び各階平面図が備え付けられます。
また、区分建物表題登記の内容が登記事項証明書に反映されているか確認します。
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